财经地产巨头的狂欢与民生之痛

五月花 发表 于:8年前 浏览量:54

  地产巨头的狂欢与民生之痛

  在楼市调控最为严厉的年头,超大型房地产企业的销售收入仍然一路攀升,500亿元以上的房企竟有6家之多。这些地产巨头的狂欢季如何结束?至少目前还没有清晰的答案。但有一点可以肯定,他们不可能永远这么幸运,夺去他们光芒的一定是无情流逝的时间——当地方政府不再沉迷于土地依赖,当喧闹的楼市不再充满暴利和投机,地产界刺耳的狂欢音乐才会随着这个行业里一艘艘“泰坦尼克”渐渐沉没

  文 本刊记者 阮加文

  一直热衷于用钢筋水泥埋葬中国城市过去的地产行业,在以往的六年时间里,已经成为诸多重要财经事件的发生地,但其中很少像王石这次演讲一样具有镜头感——2月21日,游学归来的王石在香港举行的论坛上不只是公开宣称万科开始进入平稳发展模式,而且毫不掩饰作为万科创始人和董事局主席那份成功之后的喜悦:“从前只期望有朝一日盈利可以达到10亿元,但2011年的销售额已经达到1200亿。”并重申万科2014年的销售额可望达到2000亿元。

  意味深长的是,在这次演讲中,王石表示举双手赞成中央政府严厉调控房地产:“如果按以往的速度发展下去,房地产市场会出现问题。现在调控把房地产价格抑制住,楼市可能会软着陆,但如果不做控制的话,中国的市场会非常糟糕。虽然现在中国的开发企业过得很痛苦,但要比日本房地产泡沫爆破之后的情况好很多。”

  显而易见,多年来在地产大佬中保守得最好的一个秘密被王石一语道破。在他们看来,即使是“史上最严的房地产调控”也不过是这样一种冲击:促使整个行业重新洗牌,同时也推动了产业的进一步集中和房地产市场的相对垄断。事实证明,在楼市调控持续严厉的背景下,所有大型开发商近年都获得了异乎寻常的增长。据房地产业公开的统计资料显示,2011年的全国市场销售仍然保持了增长态势,而龙头企业上涨速度更超出平均水平,企业集中度也继续提升。销售收入500亿元以上的超大型房地产企业就有6家之多:万科1210亿元,恒大808亿元,绿地776亿元,保利732亿元,中海720亿元,万达560亿元,即使是排行第7位的碧桂园也高达430亿元。更让人不可思议的是,就在几个急于从土地销售获得财政收入的城市如芜湖试图放松调控被叫停之后,万科、恒大等大型开发商的股价居然还大涨了差不多20%。

  到底是什么力量维持了地产界这些庞然大物在全球独一无二的增长和攫取财富的速度?简单的供求关系已经很难解释今天中国房地产市场的现状了。房地产领域不仅吸引了最多的私人投资,实际上还被认定为经济增长的一个最主要来源。正是这种政界流行的见识让这些地产巨头的饕餮大餐从不缺少材料,也让一个市场的破坏者反而变成了最大的受益者,房地产的社会性投资属性在他们手里顷刻荡然无存。

  及时调整企业战略布局,维持高周转率,保证充足的流动资金,在许多业内人士看来,这些通常被视为地产巨人的企业在非景气年头取得成功的关键因素,但他们与地方政府难以启齿的媾和却被忽略了,而这一点正是很多地方政府总想偷偷摸摸的挑战中央调控楼市决心的内在动机与根本原因。

  长期延续的卖地财政是地方政府乐于同地产巨头合作的基础。政府需要花钱,需要投资,就得卖地,而地产商需要赚钱,需要扩张,就得买地盖楼销售。为数不少的地产巨头几乎都是地方政府敲锣打鼓招商引资而去的。有一组数字就很能说明问题,在楼市调控最为严厉的2011年,全国土地出让金收入竟然攀升至3.15万亿元,而2009年这一数字仅为1.59万亿元,两年内卖地收入就实现了翻一番。再向前追溯,综观1998年住房制度改革到今天的13年间,土地出让收入总额累计高达12.75万亿元,年均土地收入也达1万亿元,由此可见地方政府卖地赚钱的冲动有多么强烈。

  应当承认,当拥有权力的地方政府与大量资本结合时,就必定产生规模巨大的灰色经济——地方官员为土地财政恋恋不舍,开发商为攫取暴利而无尽狂欢,投机人则为坐享巨额差价而喜形于色,最后留下来买单的就只有那些受苦受难的购房人。

  在正常的商业竞争中,让大者更大,让强者更强,这本来是市场经济的一个自然法则,无可厚非。即便是市场失灵的时候,只要政府之手适度调控或者干预,那些非理性的财富增长迟早都能够回到正确的轨道上来。然而,中国的房地产业却由于地方政府的深度介入与此显得迥然不同——在地产市场开始出现巨无霸并酝酿可怕资产泡沫的时候,它不只是让中央政府的调控政策常常失灵甚至落空,还悄悄缔造了天文数字的权贵资本以及建立在特权基础上的权贵资本的狂欢。这,才是中央出台“限购、限贷、限价”这些严控政策之前始料未及的,也完全与社会底层人群渴望的楼市调控初衷背道而驰。

  地产大鳄的巨大能量一方面来自他们与各个地方政府那种隐秘而特殊的关系,另一方面来自于各种容易得到的丰厚资本。这就注定了大肆囤地,垄断资源,暴力征迁,破坏环境,绑架银行,虚假广告,潜规则盛行,不公平对待处于弱势的购房人群——等等这些房地产行业的劣迹总与他们保持着或近或远的关系。

  正如清华大学教授、央行顾问李稻葵所言:“房价不断上涨、地方政府出售越来越多的土地以资助自身投资的局面镲是疯狂的。这种局面正在摧毁我们的经济,没有一个经济体能够这样增长。”

  令人欣慰的是,我们已经看到了中央政府调控房地产的态度和决心。在未来的一段时期内,不只是坚定不移地继续执行房地产调控政策,抑制投资投机性购房,促使房价合理回归,而且决策层已明确要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。据悉,国务院已通知住建部开展房地产调控的长效机制研究,并督促研究扩大房产税试点范围,这意味着扩大、优化使用房产税等财税调控手段将成为继续深化楼市调控的主要工具。

  地产巨头的狂欢季如何结束?至少目前还没有清晰的答案。但有一点可以肯定,他们不可能永远这么幸运,夺去他们光芒的一定是无情流逝的时间——当地方政府不再沉迷于土地依赖,当喧闹的楼市不再充满暴利和投机,地产界刺耳的狂欢音乐才会随着这个行业里一艘艘“泰坦尼克”渐渐沉没。

  楼市调控下的恒大样本

  不管楼市调控政策有多么严厉,别墅照建不误,虚假广告充斥街头,潜规则仍然盛行——人们在感叹恒大地产能量巨大的同时,也对这种官商结合的商业模式提出质疑:这条路究竟能走多远?

  文 本刊记者 张驰

  2012年的2月,初春还寒,宏观调控下的中国楼市,到了又一个十字路口,经过洗礼,一些房地产企业因资金链断裂而成为历史的尘埃,而另外一些企业却是“心若磐石,我自岿然不动,一心一意谋发展”,在此背景下,房地产公司的生存、发展状况也成为我们关注的热点。

  《法人》杂志无意指责房地产企业的运作个案,但在宏观调控的大环境下,选择微观企业作为调研的切入点,更能体现出标本价值。

  2011年第1、2、3、4、6期《法人》杂志分别刊发了《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》、《全国人大代表提交建议剖析恒大地产4大行业潜规则》、《恒大地产长沙演绎“蛇吞象”》、《恒大地产成都圈地六千亩建别墅》等文,从第一篇文章的刊发到现在,时间已经过去了一年多,当初报道中所描述的状况,如今有什么变化,恒大地产在全国的项目运作又有什么样的新进展,值得关注。

  近日,《法人》记者奔赴湖北、湖南、广东,对上述问题进行了采访调查。

  湖北鄂州 金碧天下 别墅照建不误

  早在2011年12月,有媒体报料称:恒大地产在鄂州投资开发的恒大金碧天下项目,在鄂州市华容区庙岭镇占用大量耕地、稻田兴建别墅,毁坏生态植被,当地村民提及此事苦不堪言。

  2012年2月,《法人》记者乘车从武汉到恒大的金碧天下楼盘所在地。

  虽然处于地级市鄂州境内,但由于金碧天下位于以武汉为中心的一小时经济圈内,且紧临武汉的光谷未来科技城,其区位优势突显,这也是售楼处的工作人员重点推介的内容。

  工作人员还透露,此楼盘虽然打着武汉的旗号,但由于地处鄂州,不但不受购房限制,还能享受购房的优惠,可谓“繁忙工作在武汉,悠闲生活在鄂州”。

  当被问及楼盘销售时证照是否齐全时,该楼盘的工作人员称“恒大是全国知名的房地产开发商,视企业声誉为生命,不可能拿证照不全的项目卖给消费者。”

  在实地参观各种户型样板间的过程中,《法人》记者观察到,该楼盘的小高层正在建设,别墅的一期已经完工,二期、三期的临湖独栋户型也已初具雏形,与洋气大方的别墅群形成鲜明对比的是,就在其不远处,尚未被拆除的散落、破败的村居楼房、猪圈以及尚未被平整的菜地。

  鄂州当地不愿意透露姓名的知情人士介绍,武汉恒大金碧天下从2007年、2008年开始陆续征地,主要涉及到鄂州市华容区庙岭镇大屋村、涂家咀、吴立村和红莲村等大约2千亩土地,其中相当一部分是耕地。

  据了解,国家土地督察武汉局曾经介入调查恒大金碧天下非法占用耕地建别墅一事,但后来有没有调查结论,情况不明。

  《法人》记者从鄂州市相关部门的网站上注意到,金碧天下是鄂州市市属的重点招商引资项目,其对外宣称的目标是打造成华中区域规模最大、功能最全、品质最优的五星级山水综合度假区。

  为了安置被拆迁户,政府与开发商联动,还建设了恒大金碧天下社区,这种模式还曾被广泛宣传。

  鄂州市国土资源局负责土地征用的工作人员称,金碧天下不存在土地的征用问题,而且被安置的村民生活无忧。

  然而他却忽视了一点:我国从2003年起已明令禁供别墅用地,2003年2月,国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出,“停止别墅类用地的土地供应”。此后,别墅供地禁令被国务院、国土资源部一再重申。但在恒大地产的种种操作之下,市场上的别墅新盘依旧络绎不绝。

  在2006年5月30日,国土资[2006]17号文“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”明确规定;严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。

  2010年9月21日,国土资发[2010]151号文“关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知”再次强调;要严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设,住宅用地的容积率指标必须大于1。此外,2011年3月8日,国土资发〔2010〕34号《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 》中第一条也明确规定,确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。

  然而,恒大的别墅还是建了,并且还在继续,是什么力量支撑恒大地产有此底气在鄂州大规模兴建低密度大户型别墅,土地是如何审批、项目又是如何规划的,因为有关部门的三缄其口而存在一个又一个谜团。

  上述工作人员口中的“被安置村民生活无忧”在一部分村民中却变成了另外一种版本:

  “现在我们没有了稻田和鱼塘,目前只能在金碧天下干些绿化的零杂工,一天40元钱,生活非常窘迫。” 这部分村民还是幸运的,至少还有一份工资。还有大部分村民,虽然解决了住房问题,也得到了相应的征地、拆迁补偿款,但对于未来的生计,仍是一片茫然。

  湖南长沙 恒大雅园 潜规则仍在

  上文提到2011年第1、2、3、4期,《法人》杂志分别刊发了《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》、《全国人大代表提交建议剖析恒大地产4大行业潜规则》、《恒大地产长沙演绎“蛇吞象”》等文,主要是针对长沙恒大雅苑虚假广告、垃圾短信、拒绝住房公积金贷款背后的银企勾结、与地方政府合谋拿地等方面提出质疑。

  一年前,人们对“恒大雅苑”经典的广告宣传词记忆犹新:“秉承欧陆新古典主义设计理念,世界级皇家园林,国际级航母配套,五星级豪华会所,国际运动中心、贵族式幼儿园、优质小学、国际风情商业街,满屋名牌,9A精装,全球顶尖物业等锻造成功人士的王者豪庭。”

  如今在“恒大雅苑”的外墙上,“国际级航母配套”被改成“奢华级航母配套”,“世界级皇家园林”被改成“大师级皇家园林”,在这几个字眼下,可以很清晰地看到“顶级欧洲皇家园林”一行小字,其他的内容基本没变。需要额外注意的是,在恒大雅苑的一处被铁皮墙围着的地方,《法人》记者仍能看到醒目的“世界级皇家园林”、“国际级航母配套”等字眼。此广告牌不远处,恒大雅苑的6#、14#、17#、18#、19#楼盘已是塔吊树立,安全网遍布。

  当《法人》记者再把掌握的材料反馈给长沙市工商局开福区工商分局的时候,该局工作人员称并不掌握目前恒大雅苑的最新情况,等到他们查证后再说。截止本刊发稿时,没有得到该局任何回复。

  对一年前恒大雅苑的违规、虚假广告,开福区工商局回应,已经做了处罚,经《法人》记者了解,开福区工商分局仅仅是对承接恒大雅苑广告的广告制作公司作出了“勒令整改,并处以人民币10000元”的行政处罚。实际上对恒大雅苑产生不了任何影响。

  当被问及该行政处罚的依据是什么时,开福区工商分局的相关负责人解释,由于恒大地产跟代理公司签订的是广告发布的全权委托与被委托合同,出了问题一概由广告制作公司担着,所以恒大雅苑不担任何风险。

  “这种解释十分牵强,试想广告制作商在广告发布前不经过委托人恒大雅苑的最终审核就直接发布出去,是什么后果?”长沙一位广告公司总裁称,“这种情况根本不可能存在,原因是此操作不符合广告操作的程序与常理,更不符合做事的逻辑。”

  该人士认为,开发商违规发布广告了,应该是接受工商部门行政处罚的第一责任人,而广告公司要承担连带责任。“在此情况之下,查处广告公司实属不该。”

  “恒大雅苑工程是市级重点项目,即便是这个公司在广告方面真有违规、违法的情况发生,作为一个区的工商部门,要不要处罚,能不能处罚,我们说了不算,还要看领导的眼色。”开福区工商分局一位负责人道出了其苦衷。

  从另外一个角度可见开发商与政府涉嫌利益瓜葛。

  虽然名义上恒大地产宣称“恒大雅苑”是自己的项目,但拿下该楼盘所在地块的却是宝瑞地产,该公司的注册资金仅仅为800万元人民币(恒大地产集团长沙置业有限公司出资480万元人民币,持股60%,珠海市金揆房地产信息咨询有限公司出资320万元人民币,持股40%)。

  根据核实后的数据,“恒大雅苑”房地产开发面积为150万平方米,均价为7000元,总价值在100亿元以上。即使土地价格以房价三分之一计算,“恒大雅苑”楼盘的地价也有30多亿元,以宝瑞地产当时的实力,无法拿下这个地块。

  带着疑问,2010年12月27日,有长沙市民向长沙市政府递交政府信息公开申请书,申请长沙市政府公开以下事项:1、注册资金仅仅为800万元的长沙宝瑞房地产开发有限公司,是否具备开发“恒大雅苑”所处地片的相应资质;2、长沙市政府通过何种途径将“恒大雅苑”所处地片的相关权限交付给长沙宝瑞房地产开发有限公司,获取了多少资金;该资金具体由哪个单位收取、主管?

  此市民怀疑在拿地、审批等各个环节中政府为宝瑞地产一路绿灯。

  时过一年多,长沙市政府没有任何回复。当《法人》记者再次走访长沙市政府的相关部门时,发现上述申请书已是踪迹全无,后经核实是办公厅下属收发室一个叫范娴敏的人签收的,至于签收后申请书的去向,《法人》记者跑遍了有可能会接触到申请书的科室,但得到是无一例外的“不知晓,没有”的答复。

  “根据国务院2008年5月1日施行的《中华人民共和国政府信息公开条例》第十一条、第二十四条规定,长沙市相关职能部门已经违反了条例规定。”关注此事的范先生发表评论,“依据上述条例第三十三条的规定,且不说公民有向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开工作主管部门举报并依法拥有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,就单凭政府各个部门之间相互推诿的状况来分析,肯定有问题。”

  猜疑归猜疑,可长沙恒大雅苑顶风顽强“违规”的作派,让人痛心,又让人无奈!

  广东清远 银湖城 再吹长沙风

  “从广州沿广清高速向北,两根烟的功夫,就到了银湖城。”广州人的一句玩笑话,把银湖城的地理优势充分地描述了出来。

  按照银湖城的项目简介,其紧邻广清高速银盏出口(值得一提的是,为了方便广州人的出行,交通部门把广清高速的银盏进出口移至该项目附近),其西邻广清高速,东连万亩原生森林,北邻国道107,南靠风水宝地古钱岭;规划中的广清轻轨银盏站与项目相邻,未来将与广州地铁3号线、9号线无缝连接。

  作为广州市的后花园,清远市在很早就提出凭借自身的区位优势与产业优势与广州对接,此时,恒大银湖城的产生也符合常理。

  不过,一向大手笔的恒大地产,在清远也毫不含糊地复制其在长沙的品牌传播方式,“世界级皇家园林”、“国际级航母配套”、“满屋名牌9A精装”等字眼。

  湖南一星律师事务所叶翔锋律师曾向《法人》记者介绍,《广告法》第7条明确规定,广告中不得使用“国家级、最高级、最佳”等用语,恒大雅苑使用世界级、国际级、顶级显然违反了该条规定。

  “由于虚假广告才在长沙被打了屁股,屁股上红印还未消失,恒大地产就把这一操作套路带到了清远,可见其胆子有多大;另一方面,工商部门的行政处罚,由广告制作公司这一替罪羊担着,恒大地产一点负面影响都没有,何乐而不为,这种公司既可恶又可恨!”当知晓恒大地产的广告传播方式时,广东省内某知名房地产开发商发出上述感叹,同时,他又认为,这种传播方式在房地产圈内是众所周知的套路,被称为“在红线与灰线之间翘起脚尖跳舞,”无奈、无招。

  北京中永律师事务所合伙人刘兴成律师认为,对此管理盲区,工商行政管理部门应当协调一致,在全国范围内建立起信息共享的监督机制,只有这样,违法做广告的企业才有可能收敛,当然,涉及到利益因素,国家工商总局应当牵起这个头,履行监管职责。

  然而,在现实的利益面前,工商行政处罚对于有实力的房地产企业来说根本不值得一提,如果没有地方政府的强有力配合,这种处罚只能流于形式。

  细心的人还注意到,银湖城项目实际上位于清远市清城区国营银盏林场银中工区,从项目所在地售楼处向四周看,北、东、南三面环山,这些山有的已经被开了口子,有的山已经被削平,还有的被砍了半边,再用混凝土浇筑、加固,尚未被修整的山坡林木郁郁葱葱,给人一种毁林建房的感觉。而其宣称的整体规划建设用地近万亩,计划分三期开发,除了首期占地约1500亩明确标示外,二期、三期的项目规划方案及土地使用情况并没有明示,《法人》记者联系了清远市规划局、国土资源局等相关部门,他们除了能提供首期的规划及土地使用方案外,对于其他情况也语焉不详,这不得不让人起疑。

  早在2002年12月2日,广东省人民政府办公厅就发布了“关于进一步加强林地管理严格控制林地转为非林地的通知(粤府办(2002)90号)”,通知要求:各地在安排使用征占用林地计划时,应首先保证交通、通信、电力、能源等基础设施重点工程项目征占用林地的需要。严格控制房地产开发、开垦耕地和采石、挖沙、取土以及建娱乐场所等经营性项目占用林地;严禁在沿海国家特殊保护林带的林地上挖塘养虾;严禁使用林地兴建经营性质的公墓。一律不得毁林开垦耕地。凡属市、县人民政府越权审批的,尚未实施的不准实施,已经开垦的必须退耕还林。各级国土、林业行政主管部门要相互协调、配合,积极通过土地整理等方式,使用好存量土地,解决耕地占补平衡,禁止盲目毁林开荒。

  国家林业局相关负责人表示,国家林地必须用于林业发展和生态建设,任何人不得以任何理由擅自改变林地的用途,否则将要承担法律责任。而且国家相关部门也要严格限制林地转为建设用地的情况发生,一律严格控制林地转为其他农用地,或其他用途,严格保护国家的公益林地,并且要加大对临时占用林地和灾毁林地修复力度。

  该负责人同时还表示,实行征占用林地定额管理制度,必须按照适度保障国家基础设施及公共建设使用林地、控制城乡建设使用林地、限制工矿开发占用林地、规范商业性经营使用林地的原则,有保有压,引导各类建设工程节约集约使用林地。要进一步修改完善征占用林地审核审批管理制度,探索建立征占用林地提前介入和专家评审机制,定期制订颁布禁止和限制使用林地项目目录,在支持经济社会发展的同时,严格控制林地转为建设用地。

  “从现在的情况来看,恒大银湖城逃脱不了毁林建房的嫌疑,至于该项目是否真的是毁林占地,还要等待进一步调查核实。”一位熟知恒大银湖城项目的当地人士称:“如果没有地方政府的强力支撑,恒大银湖城无生存空间。”

  于是,人们在感叹恒大地产能量巨大的同时,也对这种官商结合的商业模式提出质疑,这条路究竟能走多远,它会不会像一个泡沫,最终会不会破灭?一切不得而知。

  鉴于上述诸多疑问,《法人》记者通过短信、电话和邮件等方式多次联系过恒大地产有关部门负责人,均未获得正面回应。

  调控依旧 角力不止

  人们依稀记得,2010年从3月28日到4月2日,新华社曾经连续六天发表“新华时评”,矛头直指地方政府,痛批当前房地产市场的根源所在———土地财政以及腐败所酿生的高地价、高房价。文章指出,解决“土地财政”问题,当务之急是从制度安排上弱化地方政府“以地生财”的冲动。

  时过境迁,用一句话来形容当前的房地产形势一点也不为过:想当初,声音震耳;现如今,波澜不惊。

  有媒体撰文分析称,2012年房地产调控最大的变数在于地方政府,不在于中央政府执行调控的力度和开发商的投机行为。能否稳得住地方政府继续执行限购政策和保持地方政府资金链不出问题,才是房地产调控及市场稳定持续的关键。事实上,楼市调控调到了今天,博弈的对象已经转化为中央与地方的角力。以中国的政体和国情来说,地方平时自然沉默,但在关键时刻,地方决定天平倾斜的能力不可小觑。

  绿城陷入资金紧张漩涡

  绿城现在所反映出来的问题,是开发商的典型代表。开发商现在再次面临是要降价求生存,还是硬扛价格的抉择

  文字整理 袁天鹏

  在节节进逼、放松无望的房地产调控政策面前,负债率高达163.2%的绿城先后经历了“信托门”、“退市门”、“海航收购门”等风波,一直被认为可能成为第一家在调控中倒下的大型房企。一贯桀骜的宋卫平亦被迫表态,“做不下去就三条路:降价促进销售、把手上的项目腾挪出去、或者干脆全面降价,然后就退出房地产不做了”。

  一则看起来有些“刻意”的消息让本已处于漩涡中的绿城集团再次成为众人瞩目的焦点。

  去年的11月28日,绿城集团副董事长罗钊明在接受媒体访问时证实,绿城集团旗下的绿城房地产、绿城阳光将与中投公司旗下建银投资以及黑石基金拟成立合资公司,四方分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元以及2亿元,投资于中国房地产。各方约定在公司成立时初步出资20%,余下的80%将于合资公司成立后两年内支付。

  这个消息因中投公司十分敏感的身份而迅速成为市场的热点。

  在房地产调控进入深度博弈、价格刚刚产生松动的关键时刻,中投与绿城的深度接触,究竟是“抄底个案”还是代表着“国家队”的政策预判?作为国家外汇投资平台的中投,参与国内房地产行业会带来哪些问题?这个项目究竟是普通的合作还是中投入主绿城的前奏?

  接近绿城的人士透露,“这个项目仅是第一步,未来应该还会通过这一平台完成更多对绿城现有项目的收购”,“但具体什么时候收购,最后会达到什么程度,现在还不能确定”。

  其后的12月1日凌晨,绿城董事长宋卫平再次被传言“逼迫”现身,发表千字文澄清绿城并未破产重组,这是绿城三个月来遭遇的第四次“风波”。

  一切似乎又回到了2008年。当时绿城同样面临着巨大的资金危机,但2009年的好日子让绿城经历了过山车一般的生死考验后,再次选择了扩张。而这一次,不知绿城是否还有这样的好运?

  绿城集团董事长宋卫平对媒体发表了惊人回应。宋卫平指出,绿城最不济就是走上“卖项目、降价、不做房地产”这“三部曲”,也不至于破产。

  危机重现?

  “现在房企的境况和三年前的历史有惊人的相似。”对于绿城的境况,卫民不动产智库营销负责人蔡为民指出,这似乎也是中国房地产市场和房企三年经历的生动描述。

  当2008年在房地产调控下资金链本已脆弱不堪的绿城,因一笔到期美元高息债而可能面临破产危险之时,金融危机来临后国内信贷的大松绑,无疑帮绿城完全解除了危机。

  富于戏剧性的是,在银行信贷大松绑环境下,绿城在随后的2009年房价猛涨中却从一个濒临危机的开发商成为当年地产界最大的获益者。由于定位于豪宅开发,绿城的项目受到投资客追捧,2009年绿城销售额超过530亿,一举进入全国房地产销售额前三甲。

  成也信贷败也信贷。当今年限购、限贷两剂双料猛药下到房地产顽症上时,绿城再次面临资金的严峻考验。

  “我们的负债率的确比较高,但现金流并没有断裂。如果说负债率,其实借钱给我们的机构都知道我们的负债率一直都比较高。”绿城相关人士说。

  对于绿城的高负债率,杭州一家开发商表示,“宋卫平是个比较自信的人,他认为负债率高一些没有关系,这些负债会在企业快速扩张和发展中被逐渐解决。”

  “绿城方面认为,把企业规模做大,是未来一段时间绿城最重要的工作之一。”中国指数研究院一位分析师表示,浙江当地银行、机构和投资者与绿城都有相当密切的关系,对绿城的团队也很信任,因此绿城获得了当地不少支持。根植于浙江资本富饶的土地,绿城扩张之路得以较顺利地进行。

  进退两难

  以豪宅开发为主的绿城,在项目中沉淀了大量资金。据住在杭州网统计,绿城沉淀在项目中的资金约149亿元。

  “本轮调控不会像2008年一样,而是长期的。限购短期不会退出,我们预计甚至可能会持续两年左右。直到保障房在住房市场中所占比例大幅增加,投资性泡沫被挤出后才可能退出。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前在上海SAIF地产金融论坛上指出,这次调控对开发商来说的确是很严峻的考验。

  “如果限购不放开,高档房长期难以获得销售业绩,无疑会对绿城这样的豪宅开发商产生巨大的压力。”同策房产研展部经理夏宇表示。

  为解决资金困难,绿城开始求助于同为浙江的大型房企。而这次采用的方式是以企业互相担保的方式获得银行贷款。

  员工给出的9.2折,是绿城已经作出的最大打折举动。在新开盘项目普遍下调售价的杭州,这个折扣显然不具备足够的竞争力。绿城只做高端的定位也决定了它不可能通过大幅度降价来自损品牌。腾挪项目也许是绿城的另一出路。

  “绿城现在所反映出来的问题,是开发商的典型代表。开发商现在再次面临是要降价求生存,还是硬扛价格的抉择。”蔡为民表示。

  万科深陷地板门

  佛山检出的问题地板,狠狠的给了嘴硬的万科一记耳光,3月2日,万科地产在顺德大良召开新闻发布会,会上,万科和安信双方均承诺“承担所有责任”,这是本刊截稿前有关万科“毒地板门”的最新进展

  文 本刊记者 张驰

  一直备受关注的万科“地板门”事件这两天有了新进展。广东佛山市万科新城湾畔使用的部分安信木地板已经检测出甲醛超标,3月2日下午,万科总裁郁亮、安信地板董事长卢伟光等两大公司的高层管理人员现身佛山,并召开新闻发布会,向媒体和业主解释毒地板事件。广东省建材产品质量检验中心前天出具的检测报告显示,佛山万科新城湾畔7号楼送检的一款安信木地板样品,甲醛释放量1.9mg/L,超过1.5mg/L的国家标准限量。万科总裁郁亮昨天证实,这批甲醛超标的地板一共使用了3012平方米,分别铺在104套住房,其中25套已经入住。住户包括孕妇和小孩。

  劣质毒地板渗入万科楼盘

  万科在地产界向来以高品质著称,其全装修房使用的是E0级地板,即用干燥器法测定的甲醛释放量不高于0.5mg/L。

  2月16日,一位自称为国内某建材专业杂志副主编、名为李晓燕的网友在网易论坛发帖爆料称,中国房地产行业龙头企业万科企业股份有限公司,近年来在10多个城市的上万套全装修房项目中,大量使用了甲醛严重超标、劣质的安信品牌地板,有的批次甲醛释放量超过合同约定标准5倍,成为生命健康的杀手,名副其实的“毒地板”,而且这些劣质地板面层厚度严重不足,使用寿命仅为合格产品的两成。这个事件被网友称为万科“毒地板门”。

  据李晓燕称,该“毒地板”供应商安信地板由安信伟光(上海)木材有限公司和苏州安信伟光木材有限公司两家企业组成,简称“安信地板”,英文简称“A&W”,公司注册地分别为上海青浦区和苏州吴江市。2008年开始,安信地板与万科集团、中海集团、绿地集团、复地集团、龙湖地产、富力地产、河北开元、绿城集团、仁恒地产等中国房产知名企业结成战略合作伙伴,提供全装修房需要的地板,其中万科是其主要客户。

  李晓燕在网帖中透露,2010年1月至2011年11月万科采购安信实木复合地板总计56万平方米,主要为面板厚度0.6mm的柚木和栎木两个品种。若以每套房屋建筑面积平均100平方米或使用面积75平方米左右,铺装地板面积55~60平方米计算,仅在2010~2011年两年中,万科铺装甲醛严重超标的有毒、劣质地板的全装修房就有10000套。

  此外,爆料人还详细罗列了万科使用安信有毒、劣质地板的城市分公司或楼盘名称,包括万科总部,北京万科,上海万科,杭州万科,合肥万科,重庆万科,武汉万科魅力之城,广州万科天河御品,南京万科金域蓝湾等。

  帖中除大量文字描述外,还附带了多张离职员工拷贝的安信处理不合格地板的内部邮件。

  言之凿凿的内容,惊动了市场,也惊动了万科与安信。

  万科16日当天就此事作出回应表示,从网上看到质疑安信地板产品质量的文章后,已启动紧急调查程序。

  安信伟光16日晚间亦在其官网发表了《关于网传安信复合地板甲醛含量超标的说明》,表示销售的产品均符合国家相关标准。

  然而,万科及安信的及时声明依然无法消除外界的忧虑,市场上的各种质疑恐慌依旧在扩散。

  业主的等待

  据了解,万科广州使用安信地板的楼盘天河御品南区、金域蓝湾C2栋、金色家园中,目前仅有天河御品南区是使用安信实木复合地板,而金域蓝湾C2栋、金色家园则是使用安信实木地板。

  该人士表示,安信木地板产品在众多的项目中仅占有少部分,这些安信的产品并非是广州公司采购,全部都是集团采购的产品。而这些使用安信地板的楼盘产品早已经入住,目前也暂无业主出来投诉。

  在金域蓝湾、天河御品南区、金色家园这3个楼盘业主论坛上,大多数业主都对万科被爆出采购有毒木地板的消息表示吃惊,大多数业主希望万科可以赶快去检测并尽快给出回应,给业主一个交待也给社会一个交待。有天河御品的业主留言说,“只是希望万科能尽快有个检测结果,也好让我们业主安心”。

  万科回应

  万科回应称确有部分楼盘使用安信木地板,其中广州涉及3个楼盘,目前已将木地板样本送质检机构检查。

  此后王石发微博:一旦有问题万科负全责。广州万科对媒体回应称,万科与安信地板公司有战略合作协议,但是只是多家战略合作公司中的一个,并且安信地板在万科采用木板的总量中,仅占非常小的比例。2月18日,万科发声明称,目前已启动紧急调查程序,对相关问题展开严肃调查并以阳光、透明的方式展开调查,调查工作取得的最新进展将及时向客户和公众披露,直至该事件完全解决。

  万科表示,已整理完毕与安信伟光(上海)木材有限公司(下称“安信木材”)之间所有的实木复合地板采购合同,包括尚未执行完毕的合同,并公布了使用安信实木复合地板的城市楼盘,其中涉及的城市包括北京、上海、广州、天津、厦门、佛山、合肥、昆明、南京、青岛、镇江、重庆、武汉、西安、杭州、中山等16个大中城市共29个楼盘,其中广州有3个楼盘精装修有使用安信地板产品,包括天河御品南区、金域蓝湾C2栋、金色家园以及金色城品的样板间单位。

  让贪婪的房地产回归理性

  文 本刊实习记者 陈玉峰

  上海市政府办公厅日前印发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》。《通知》强调,严格执行住房限售政策,首次明确“本市户籍居民家庭,是指具有本市常住户口的居民家庭,以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这意味着,此前“外地户籍居民持上海长期居住证满三年,可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法被否定。

  无独有偶,之前,佛山楼市松绑新政出生半天就夭折,芜湖打响的“龙年救市第一枪”也仅存活了三天便黯然离场。一系列事件中不难看出,楼市“救市”新政正在成为一些地方政府测试楼市调控政策松紧的压力表。

  然而,国务院总理温家宝在近期座谈会上指出,房地产调控目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇;二是促进房地产市场长期稳定、健康的发展。

  中央政府对房地产调控的决心如初。

  楼市的自救

  2月12日,芜湖市政府官网公布一份通知,称该网站2月9日公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》(下称“《通知》”)发布后,社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中,为保持该市房地产市场更加平稳健康发展,决定该《通知》暂缓执行。

  芜湖是2012年全国第一个出台楼市新政的城市。新政一出,业界众说纷纭,争议四起,褒贬不一。

  此前有专家预言该《通知》可能也会被叫停,果不其然,2月12日晚间的消息证实了一些专家的预言。这也是继去年10月广东佛山放宽楼市限购政策、当天又被紧急叫停后,又一起楼市新政“夭折”事件。

  是地方政府的“救市”行为吗?很多专家及业内人士分析芜湖此举。

  在《通知》公布后的第二天,芜湖市政府召开新闻发布会,该市副市长洪建平强调:芜湖新政“不是救市行为”。洪建平称,芜湖不是限购城市,在限价和限贷方面,芜湖一直都严格执行国家相关规定;《通知》的主要目的是为了更好引导合理住房需求和鼓励人才在芜湖就业创业。

  在洪建平看来,《通知》更重要的在于发展地方经济和保障民生。

  房地产分析师陈真诚对《法人》记者表示,很多房地产开发商不愿意降价,因为在他们看来政府会出来救市。尽管一些地方政府出面为其辩解,或出于其他方面的考虑,但“其态度不明确”亦让人曲解。

  楼市的宏观调控是基调

  中央需要房价合理回归,地方土地财政却严重受挫。两会召开在即,楼市再成关注热点。

  众所周知,2011年是继“史上最严”的2010年之后更为严厉的一年。房地产调控的“组合拳”已经在发挥作用。

  去年2月17日,北京公布了“京15条”后,地方城市在中央政府的强势推行下,纷纷出台调控政策,限购、限贷、加息等成为了新一轮楼市调控的代名词。

  2月6日至10日,国务院总理温家宝在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议时表示,房地产调控目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国,又处在工业化、城镇化进程中,房地产的需求从长期讲是刚性的。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看,保障房应该以公租为主,主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用,只有这样才能合理配置资源,提高效益,但是,为了促进公平和稳定,政府调控也不能松。

  “‘两会’期间,中央政府会以多种方式坚持宏观调控不动摇,未来一至三季度也会如此。”陈真诚说。

  房老虎回归理性

  “贪婪是资本的基本属性,获取最大限度的利润是商业机构这一财富机器的目的。法律规则内的主力行为,与法律无关,也不能进行道德评价。” 北京仁和律师事务所律师孟宪生在接受《法人》采访时表示,开发建设企业在利益的博弈体系中,追逐自身的效率和利润是应当能够理解的。

  但在“居者有其屋”观念的中国,房地产和老百姓的生活息息相关。

  这就使得不少开发商“走红线”或与政府打“擦边球”。

  “国家作为社会秩序的管理人,追求的是经济平衡与秩序稳定。企业与国家的职能、动机、目的在这场经济博弈中是不一致的。企业在调控的背景下寻求自身利益空间是资本的自然反应。”孟宪生解释。

  对于目前房价的回归,陈真诚解释:“2011年中央经济工作会议明确,2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时,货币政策要根据经济运行情况,适时适度进行预调微调。”还要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。

  除了相关政策外,在法律的调控范围内也不能松懈。孟宪生律师强调,要严格执行土地管理制度,确保土地计划供应的落实和公平;严格执行规划许可制度,确保土地用途管制制度实现。

  “严格执行相关税法,实现社会利益再分配的公平。严格金融管制,防止资产泡沫扩大。”孟宪生最后说。

  这样,“贪婪”的房地产走上合理回归之路才有可能。

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